Mag een makelaar woningfoto's met AI bewerken? Het korte antwoord: bijwerken mag. Maar zodra de bewerking de staat van de woning verandert, is de foto een deepfake in de zin van de AI Act. Dan hoort er een zichtbaar label bij. Die plicht geldt sinds 2 augustus 2026.
De discussie loopt al maanden over smaak. Een lege slaapkamer die digitaal wordt ingericht, een gedateerde keuken die er opeens strak uitziet, een gevel zonder de scheur die er in werkelijkheid wel zit. Sinds deze zomer is het geen smaakkwestie meer. Artikel 50 van de AI Act legt een harde plicht neer bij wie het AI-systeem onder eigen verantwoordelijkheid gebruikt. De Europese Commissie publiceerde in juli richtsnoeren die uitleggen waar de grens loopt. Die richtsnoeren binden niemand: de plicht komt uit de verordening, de uitleg eronder is de lezing van de Commissie. Alleen het Hof van Justitie kan een bindende uitleg geven.
Waarom een woning onder de deepfake-definitie valt
Deepfake klinkt als iets met gezichten. De wettelijke definitie is breder. Artikel 3, punt 60 spreekt over beeldmateriaal dat "een gelijkenis vertoont met bestaande personen, voorwerpen, plaatsen, entiteiten of gebeurtenissen" en dat "door een persoon ten onrechte voor authentiek of waarheidsgetrouw zou worden aangezien".
Voorwerpen en plaatsen staan er dus letterlijk in. In de richtsnoeren bij Artikel 50 van 20 juli 2026 werkt de Commissie dat uit. Onder voorwerpen vallen realistische, levenloze materiële zaken. De Commissie noemt gebouwen daar als eerste voorbeeld. Een bestaand huis valt daaronder.
De richtsnoeren splitsen die definitie in vier eisen die alle vier moeten kloppen.
- Het beeld vertoont een aanmerkelijke gelijkenis met iets.
- Datgene bestaat, of zou plausibel kunnen bestaan.
- Het gaat om een persoon, voorwerp, plaats, entiteit of gebeurtenis.
- Het beeld zou ten onrechte voor authentiek of waarheidsgetrouw worden aangezien.
Een advertentiefoto van een bestaande woning haalt de eerste drie zonder discussie. Alles draait dus om de vierde.
Waar de grens loopt tussen bijwerken en manipuleren
Die vierde eis is een objectieve toets. Uw bedoeling telt niet mee: de richtsnoeren stellen dat er geen opzet tot misleiden nodig is om van een deepfake te spreken. Daarmee is het bekendste verweer uit deze discussie juridisch niet relevant. Dat u alleen de potentie van een woning wilde laten zien, verandert niets aan de plicht.
Wat wel meetelt, is of het beeld de kijker een verkeerd idee geeft over hoe de woning er werkelijk uitziet. De Commissie geeft daar een voorbeeld bij dat dicht tegen dit geval aan ligt. Een AI-beeld van een product in reclame is een deepfake zodra het misleidt over het werkelijke uiterlijk, de kenmerken of het gebruik ervan. De richtsnoeren noemen daarbij het geval waarin het product aantrekkelijker of van betere kwaliteit lijkt dan in werkelijkheid.
De Commissie wordt elders nog concreter. Bij het EU-icoon voor gedeeltelijk met AI gewijzigde content staat als voorbeeld: een authentieke foto van een leeg appartement die met AI wordt ingericht. Dat is virtueel meubileren, letterlijk benoemd als een geval waarin het label hoort.
Vertaald naar een woningpresentatie levert dat drie categorieën op. De eerste twee zijn geen vrijbrief: de richtsnoeren zeggen dat het per geval afhangt van de context en van het effect op de kijker.
Zelden een label
Belichting, kleurcorrectie, ruisonderdrukking of het weghalen van een voorbijganger. De Commissie rekent dit tot de bewerkingen die van ondergeschikt belang kúnnen zijn. Ook hier geldt de toets per geval.
Meestal geen label
Een achtergrond die om esthetische redenen wordt aangepast, zoals een grijze lucht die blauw wordt. De woning zelf verandert daar niet door. Funda staat daarnaast scherpte en contrast ongelabeld toe.
Altijd een label
Virtueel meubileren, een gedateerd interieur vernieuwen, of scheuren, vochtplekken en achterstallig onderhoud wegwerken. Dit raakt de staat van het object en valt onder Artikel 50, lid 4.
Het middelste geval verdient een waarschuwing. De richtsnoeren zeggen dat het per geval afhangt van de context en van het effect op de waarneming van de kijker. Een lucht hoort niet bij de woning. Maar een tuin die groener wordt gemaakt of een uitzicht waar de buren uit verdwijnen, schuift al op naar de derde categorie.
Wie de plicht draagt als u de fotografie uitbesteedt
Artikel 50, lid 4 legt de plicht bij de gebruiksverantwoordelijke, dus bij de partij die het AI-systeem onder eigen verantwoordelijkheid inzet. Gebruikt uw kantoor zelf een styling-tool, dan bent u dat. De richtsnoeren maken duidelijk dat individuele medewerkers die in opdracht van het kantoor handelen niet apart gebruiksverantwoordelijke zijn. Het kantoor draagt de plicht, niet de collega die de knop indrukt.
Besteedt u de fotografie uit, dan blijft dat meestal zo. De hoofdregel in de richtsnoeren is dat u gebruiksverantwoordelijke blijft wanneer u derden inschakelt die namens u werken, onder uw verantwoordelijkheid en regie. Een fotograaf die van u een briefing krijgt, bij wie u virtual staging bestelt en van wie u de beelden selecteert, valt daaronder.
Er is een smalle uitzondering. Wie een bureau enkel een opdracht geeft, zonder beslissingen te nemen of zeggenschap uit te oefenen over of en hoe daar AI aan te pas komt, blijft volgens de Commissie buiten de rol van gebruiksverantwoordelijke. Wie het dan wél is, laten de richtsnoeren in het midden. Op die uitzondering leunen is riskant, want u publiceert het beeld en de regels van het platform en het consumentenrecht blijven hoe dan ook voor uw rekening. Leg in de opdracht vast wie het label aanbrengt.
Het Funda-reglement dekt niet uw hele plicht
Funda heeft een deel hiervan al geregeld. Het publicatiereglement is op 16 februari 2026 voor het laatst gewijzigd. Foto's waarbij "de werkelijkheid inhoudelijk is gewijzigd door gebruik van AI of andere beeldbewerkingssoftware" zijn toegestaan. Voorwaarde is dat in de foto duidelijk wordt vermeld dat het gaat om een AI-gecreëerd of gemanipuleerd beeld. Reguliere beeldoptimalisaties zoals belichting, contrast of scherpte mogen zonder vermelding. Als hoofdfoto is een AI-gegenereerd beeld niet toegestaan, met nieuwbouwprojecten als uitzondering. Wie zich er niet aan houdt, kan de advertentie kwijtraken.
Die lijn loopt opvallend gelijk met Artikel 50. Toch dekt het reglement uw wettelijke plicht niet af, om drie redenen.
Het reglement geldt alleen op Funda
Artikel 50 volgt u overal: uw eigen website, de brochure, het huis-aan-huisblad, uw socialekanalen en elk ander portaal.
De handhaving verschilt
Funda kan een publicatie aanpassen, blokkeren of verwijderen. Onder de AI Act gaat het om een boete van een markttoezichthouder.
De verantwoordelijkheid blijft bij u
Biedt een portaal een labelfunctie, dan scheelt dat werk. De plicht zelf blijft op grond van Artikel 50, lid 4 bij de gebruiksverantwoordelijke liggen.
Hoe u het label aanbrengt
Artikel 50, lid 5 eist dat u de informatie uiterlijk bij de eerste blootstelling geeft, op duidelijke en te onderscheiden wijze. De richtsnoeren vullen dat praktisch in.
Het belangrijkste punt wordt daarbij vaak gemist. U kunt niet leunen op de machineleesbare markering die de leverancier van de tool in het bestand zet. Die verplichting staat in Artikel 50, lid 2 en rust op de aanbieder van het systeem, niet op u. De Commissie schrijft dat gebruiksverantwoordelijken zich daar niet op mogen beroepen, omdat zo'n markering voor wie het beeld ziet niet duidelijk en te onderscheiden is. Generatieve systemen die vóór 2 augustus 2026 op de markt waren, krijgen uitstel. Onder de Digital Omnibus hebben zij tot 2 december 2026 de tijd voor die markering. Wachten tot de tool het zelf regelt, is dus geen begaanbare route.
Er is wel een route die het aantoonbaar maakt. Artikel 50, lid 7 laat toe dat u zich houdt aan een praktijkcode die de Commissie toereikend heeft bevonden. Voor het markeren en labelen van AI-content bestaat zo'n code. De EU-iconen horen daarbij. Deelname is vrijwillig, de plicht eronder blijft onverkort gelden.
Zet het label in de foto zelf
Dan reist het mee als het beeld wordt gedeeld, gedownload of overgenomen door een ander portaal.
Gebruik woorden die een leek begrijpt
"Deze foto is met AI bewerkt" volstaat. De EU stelt daarnaast drie iconen beschikbaar, waaronder een voor gedeeltelijk met AI gewijzigde content. Het gebruik daarvan is optioneel, de labelplicht zelf blijft gelden.
Herhaal het per foto
De plicht geldt per output en tegenover iedere persoon die het beeld ziet, dus niet één keer per advertentie.
Houd het uit de kleine lettertjes
Informatie die makkelijk over het hoofd wordt gezien of in de voorwaarden staat, telt niet als duidelijk en te onderscheiden.
Leg vast wat u bewerkt hebt
Bij een klacht moet u kunnen laten zien welke bewerking is toegepast en waarom die wel of geen label kreeg.
Het consumentenrecht blijft daarnaast gelden
De AI Act vervangt niets. Een foto die een verkeerd beeld geeft van de staat van een woning kan daarnaast een misleidende handelspraktijk opleveren. Artikel 6:193c, lid 1, onder b van het Burgerlijk Wetboek gaat over informatie over de voornaamste kenmerken van het product. Daaronder vallen de uitvoering, de samenstelling en de geschiktheid voor het gebruik. De ACM houdt daarop toezicht.
Het verschil zit in de drempel. Het consumentenrecht vraagt of de gemiddelde consument is misleid. De AI Act vraagt dat niet: daar volstaat dat het beeld voor echt kan worden aangezien. Een virtueel ingerichte kamer misleidt een ervaren woningzoeker misschien niet, omdat die weet dat het gebeurt. De labelplicht geldt dan nog steeds.
Wat er gebeurt als u het niet doet
Een overtreding van Artikel 50 kan een boete opleveren tot 15 miljoen euro of 3 procent van de wereldwijde jaaromzet. Het hoogste bedrag geldt. Voor kmo's draait die regel om: daar geldt het laagste van de twee. Kmo is een gedefinieerd begrip, namelijk minder dan 250 medewerkers en een omzet tot 50 miljoen euro. Voor een kantoor met een jaaromzet van twee miljoen euro komt het maximum daarmee op zestigduizend euro. Fors, voor een advertentiefoto.
Wie die boete kan opleggen, ligt in Nederland nog niet vast. De Autoriteit Persoonsgegevens en de RDI zijn samen coördinerend toezichthouder. De AP bereidt via haar Directie Coördinatie Algoritmes de toezichtstaak op de AI-verordening voor. De Nederlandse wet die de bevoegdheden definitief belegt, is nog in voorbereiding. Aan het bestaan van de plicht verandert dat niets, want die volgt rechtstreeks uit de verordening. Meer daarover leest u in ons overzicht van de toezichthouders in Nederland.
Veelgestelde vragen
Moet een virtueel ingerichte kamer een label krijgen?
Ja. U voegt meubels toe die er niet staan, waardoor het beeld iets toont wat in werkelijkheid niet bestaat. Dat valt onder Artikel 50, lid 4. Funda eist het los daarvan ook. Het reglement schrijft voor dat de vermelding in de foto zelf staat.
Mag ik een grijze lucht blauw maken zonder label?
Meestal wel. De richtsnoeren bij Artikel 50 rekenen het aanpassen van een achtergrond om esthetische redenen tot de bewerkingen van ondergeschikt belang. De lucht is geen kenmerk van de woning. Verandert u iets aan het pand, de tuin of het uitzicht, dan ligt het anders.
Geldt dit ook voor foto's op mijn eigen website?
Ja. Artikel 50, lid 4 hangt aan u als gebruiksverantwoordelijke, niet aan het platform waarop u publiceert. Het Funda-reglement dekt alleen Funda. Uw eigen site, uw brochures en uw socialekanalen vallen er net zo goed onder.
Ben ik verantwoordelijk als ik de fotografie uitbesteed?
Meestal wel. De hoofdregel is dat u gebruiksverantwoordelijke blijft zodra de fotograaf namens u werkt, onder uw regie. Alleen wie enkel een opdracht geeft, zonder zeggenschap over of en hoe daar AI aan te pas komt, valt erbuiten. Het platformreglement en het consumentenrecht blijven sowieso bij u liggen, dus leg in de opdracht vast wie labelt.
Is een AI-beeld als hoofdfoto toegestaan?
Nee, niet op Funda. Het publicatiereglement verbiedt artist impressions en andere met AI gegenereerde beelden als hoofdfoto, met nieuwbouwprojecten als uitzondering. De AI Act kent dat verbod niet en eist alleen een label.
Wat u deze week kunt regelen
Begin bij de vraag welke bewerkingen er nu al in uw fotostroom zitten. In de meeste kantoren is dat niet één tool maar een keten. De fotograaf levert bewerkt materiaal aan, de backoffice haalt er nog iets doorheen, het portaal biedt zelf een stylingfunctie. Zolang u niet weet welke stap wat doet, kunt u ook niet bepalen welke foto een label nodig heeft.
Zet daarna op papier welke bewerking zonder vermelding mag en welke een label krijgt. Leg er direct bij vast wie het label aanbrengt. Dat document is meteen uw bewijs richting een toezichthouder. Hoe u de rest van uw AI-gebruik vastlegt, staat in ons artikel over het opzetten van een AI-register. Wilt u eerst weten welke van uw AI-toepassingen nog meer onder de wet vallen, dan brengt onze gratis risicoscan dat in een paar minuten in kaart.