Huisvesting staat niet als eigen categorie in Bijlage III. Toch komt selectie van huurders er via een omweg in terecht. Dat is precies de toepassing waar het discriminatierisico het grootst is. BIM, planning en energiesimulatie blijven erbuiten.
Bij de mens, niet bij het gebouw. Huisvesting heeft geen eigen plek in Bijlage III. Toewijzing door of namens een overheid valt onder punt 5 onder a. Beoordeelt uw tool feitelijk de kredietwaardigheid van een kandidaat, dan geldt punt 5 onder b. Beide routes lopen dus via de persoon.
Bij huurderselectie is discriminatie het scherpste risico. Het hoeft niet opzettelijk te zijn. Postcode, gezinssamenstelling en type inkomen correleren met kenmerken waarop u niet mag differentiëren. Dat een model die kenmerken niet als invoer krijgt, bewijst niet dat het er niet op stuurt. Toets daar actief op en leg de toets vast.
Camerabewaking op de bouwplaats verdient een aparte blik. Kijkt het systeem naar veiligheidssituaties, dan is dat werkbescherming. Meet het de productiviteit van individuele werknemers, dan is het prestatiemonitoring onder punt 4. Diezelfde camera kan afhankelijk van het doel in beide categorieën vallen.
Voor een aannemer of ontwerpbureau ligt vrijwel alles al achter u. Voor een verhuurder of makelaar telt 2 december 2027.
Van calculator tot verhuurmakelaar. Wie op een AI-uitkomst besluit, moet weten waar die op berust. Dit is de enige plicht die voor iedereen geldt.
Software die stemming of vermoeidheid van medewerkers uit gedrag afleidt, is verboden. Voor veiligheidsdoeleinden bestaat een uitzondering.
Een chatbot in uw verhuur- of verkooptraject maakt zichzelf bekend. Dat geldt ook voor AI-geschreven berichten aan woningzoekenden.
Menselijk toezicht, logbestanden, controle op de invoerdata en informatie aan de betrokkene. Bij kredietwaardigheidsbeoordeling geldt de grondrechtentoets voor élke gebruiker (Artikel 27 lid 1).
Deze datum is verschoven door het Digital Omnibus-pakket, dat op 27 juli 2026 in werking trad als Verordening (EU) 2026/1744. Bijlage III ging van 2 augustus 2026 naar 2 december 2027. De transparantieplicht van Artikel 50 schoof niet mee.
In een krappe woningmarkt reageren tientallen kandidaten op één woning. Het is verleidelijk om die stapel automatisch te schiften. Precies daar zit het risico. Een afgewezen kandidaat die vermoedt dat hij op afkomst of inkomensbron is weggefilterd, kan naar het College voor de Rechten van de Mens. Die route staat vandaag al open en wacht niet op december 2027.
De verplichting die daarbij het vaakst wordt gemist, is de grondrechtentoets. Bij kredietwaardigheidsbeoordeling geldt die voor iedere gebruiksverantwoordelijke, dus ook voor een particuliere verhuurder of makelaarskantoor zonder publieke taak. Wie denkt dat de toets alleen voor corporaties en gemeenten geldt, heeft een gat in het dossier.
Aan de bouwkant is het beeld rustiger. Ontwerp, calculatie en planning beslissen niet over mensen en vallen buiten het zware regime. Wat daar wel speelt is arbeidsveiligheid: een systeem dat meebeslist over of iemand veilig kan werken, raakt de werkbescherming, en de Nederlandse Arbeidsinspectie kijkt daarnaar los van de AI Act.
Praktisch begint alles met één vraag per systeem: gaat dit over een gebouw of over een persoon. Die scheiding maakt de werklijst in deze sector opvallend kort.
U registreert uw systemen en het platform scheidt wat over personen beslist van wat over vastgoed gaat. Per systeem staan de taken klaar met een datum. De grondrechtentoets en het AI-beleid genereert u eruit, met een audit trail die laat zien wie wat wanneer heeft vastgesteld.
De gratis risicoscan laat in vijf minuten zien welke van uw systemen over mensen beslissen en wat daarbij hoort.
